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托管上海西南商城 聯(lián)辦企業(yè)ATLAS寰圖的社區(qū)商業(yè)邏輯

原標(biāo)題:托管上海西南商城 聯(lián)辦企業(yè)ATLAS寰圖的社區(qū)商業(yè)邏輯

觀點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合辦公企業(yè)ATLAS寰圖開始探索商管領(lǐng)域的更多可能,與宸一投資正式成立合資公司上海寰忱商業(yè)管理有限公司過(guò)去,ATLAS寰圖主要專注商辦運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域,根據(jù)資產(chǎn)持有方多樣化需求輸出定制化運(yùn)營(yíng)解決方案,并根據(jù)項(xiàng)目特性及需求提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。

但商業(yè)項(xiàng)目方面,ATLAS寰圖涉及較少該公司稱,宸一投資是成立于2018年的私募股權(quán)基金管理機(jī)構(gòu),其子公司在資產(chǎn)投資、價(jià)值評(píng)估、改造設(shè)計(jì)及工程施工、招商運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理等方面擁有經(jīng)驗(yàn)由此,ATLAS寰圖認(rèn)為,在商業(yè)管理這樣一門涉及工程、物管、策劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)等多專業(yè)復(fù)合領(lǐng)域,雙方合作將可以發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)。

寰樂(lè)里試水愛企查顯示,上海寰忱注冊(cè)資本100萬(wàn)元,ATLAS寰圖及宸一投資子公司分別持股65%、35%上海寰忱經(jīng)營(yíng)范圍包括商業(yè)綜合體管理服務(wù);酒店管理;非居住房地產(chǎn)租賃;企業(yè)管理;物業(yè)管理;企業(yè)管理咨詢等。

合資公司首發(fā)項(xiàng)目是位于上海老閔行居民區(qū)的上海西南商城,背靠濱江青創(chuàng)街區(qū),總建筑面積近2萬(wàn)平方米,周邊交通便利,覆蓋人群甚眾,屬于社區(qū)生態(tài)商業(yè)綜合體ATLAS寰圖稱,該項(xiàng)目為繼雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)、寰悅廣場(chǎng)之后,在上海第三個(gè)商管項(xiàng)目。

從業(yè)態(tài)看,雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)主要為寫字樓配套商場(chǎng),寰悅廣場(chǎng)則屬于大型社區(qū)商業(yè),與上海西南商城類似,但體量更大還可做參考的是,ATLAS寰圖曾于2020年進(jìn)駐運(yùn)營(yíng)雅居樂(lè)海南清水灣社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目雅都薈,項(xiàng)目建筑體量3.2萬(wàn)平方米,由八座獨(dú)棟建筑構(gòu)成。

但與上述兩者不同,本次ATLAS寰圖開始在運(yùn)營(yíng)中引入自己全新的社區(qū)商業(yè)子品牌“寰樂(lè)里”,可見其已于過(guò)往項(xiàng)目中積攢一定經(jīng)驗(yàn),或在社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域作出更大投入憑借便利性、產(chǎn)品業(yè)態(tài)多樣性,能有效滿足“最后一公里”消費(fèi)需求的社區(qū)商業(yè)被視為商業(yè)市場(chǎng)下一階段藍(lán)海。

數(shù)據(jù)顯示,在人均GDP超過(guò)3000美元之后,社區(qū)商業(yè)所占消費(fèi)零售總額的比例一般在40%-60%區(qū)間但中國(guó)社區(qū)商業(yè)占據(jù)社會(huì)商業(yè)總支出比例不到30%,遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平,社區(qū)商業(yè)未來(lái)依舊有較大的發(fā)展?jié)摿翱臻g。

此外,相對(duì)于辦公和工業(yè)物業(yè),商業(yè)和居住類物業(yè)出租率和NOI(凈營(yíng)業(yè)收入)均受經(jīng)濟(jì)下行沖擊更小,且在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后能更快恢復(fù),其中社區(qū)商業(yè)屬防御型抗周期配置社商的邏輯從產(chǎn)品和業(yè)態(tài)邏輯上看,社區(qū)商業(yè)和購(gòu)物中心其實(shí)大同小異,但因主要服務(wù)對(duì)象是1-3公里社區(qū)范圍內(nèi)的居住,社區(qū)商業(yè)聚合的各類資源具有更加清晰的屬地化特征,以頻繁消費(fèi)和??拖M(fèi)為主要目的。

所以,社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目打造往往需要開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商和經(jīng)營(yíng)者諳熟屬地居民消費(fèi)習(xí)慣,適時(shí)根據(jù)消費(fèi)變化做出優(yōu)化調(diào)整在招商策略上,ATLAS寰圖指出,將對(duì)上海西南商城進(jìn)行定制化調(diào)整,包括增加以“娛樂(lè)+夜宵”為主夜經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài),以及可發(fā)動(dòng)周邊家庭客群,更易形成集聚效應(yīng)的兒童業(yè)態(tài)。

同時(shí),開展現(xiàn)有超市優(yōu)化升級(jí),引入健身房、幼兒托育等社區(qū)剛需業(yè)態(tài)另一方面,鄰近青創(chuàng)街區(qū)所帶來(lái)的辦公需求應(yīng)該也是ATLAS寰圖選擇該項(xiàng)目一大理由,這與其過(guò)往就具備的資管多元化思路分不開在商辦市場(chǎng)日趨成熟、企業(yè)辦公需求不斷升級(jí)下,只提供基礎(chǔ)辦公空間和企業(yè)服務(wù)已不能滿足企業(yè)辦公租賃需求。

因此,除提供全周期產(chǎn)品組合辦公空間外,于C端消費(fèi)需求方面,寰圖還擁有自營(yíng)品牌ATLAS寰圖咖啡、ATLAS寰圖廚房、ATLAS寰圖健身工坊等,分布于塑造的生活空間中這使得ATLAS寰圖的收入結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜,在非辦公服務(wù)收入占比遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

該公司曾表示,目前盈利渠道中,辦公空間會(huì)員收入,生活空間旗下咖啡店、餐廳、健身房等配套收入,以及日常社區(qū)活動(dòng)與拍攝場(chǎng)地租賃收入的比例為6:3:1具體到在上海西南商城的產(chǎn)品規(guī)劃及定位上,ATLAS寰圖將減少商場(chǎng)純商面積供給,嘗試通過(guò)“商業(yè)+娛樂(lè)+辦公”塑造商場(chǎng)復(fù)合產(chǎn)品型態(tài),以此為項(xiàng)目導(dǎo)入更大體量的客群。

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