青島惜緣之人機(jī)構(gòu)電話（貝殼 cg）貝殼的房子價(jià)格是真實(shí)的嗎，
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房地產(chǎn)行業(yè)有句戲言叫：有錢就能做房地產(chǎn)最近一段時(shí)間，經(jīng)濟(jì)和政策都在回暖，就有人開始對房地產(chǎn)蠢蠢欲動(dòng)了這不，9 月 20 日，房地產(chǎn)中介龍頭貝殼旗下的住宅開發(fā)公司——貝好家置業(yè)以 10.76 億元的總價(jià)、42% 的溢價(jià)率拿下成都一地塊，折合樓面價(jià) 27300 元/平方米，。
刷新了近年來成都樓面價(jià)紀(jì)錄。
貝殼進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，起源于 2023 年 7 月貝殼董事長兼 CEO 彭永東發(fā)的一封公開信該信提出，貝殼要從一體兩翼拓展為一體三翼，在主體經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)（ 新房銷售和二手房銷售中介 ）和租房（ 自如，省心租等 ）。
、家裝家居（ 整合自 80 億收購的圣都家居、15.5 億收購的愛空間 ）兩翼之外，增加新的一翼——房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)于是，今年以來，各地的土拍市場上，不斷閃現(xiàn)貝殼的身影今年 3 月 15 日和 6 月 25 日，貝殼先后參與了北京順義新城與廣州荔灣的土拍，但沒競拍成功。
7 月 30 日，貝殼成功拿下西安兩宗住宅用地，委托綠城管理來合作代建，貝殼則提供資金、渠道和營銷服務(wù)而本次貝殼拿下的成都地塊，則將由貝殼自己操盤貝殼選擇投身房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的原因，可能是看好房地產(chǎn)的未來，但大概率還是出于業(yè)績增長需求。
今年上半年，貝殼的門店數(shù)量繼續(xù)增長，達(dá)到近 4.6 萬家，同比增長 6.9%，活躍門店數(shù) 4.44 萬家，較上年同期增加 8.1%；經(jīng)紀(jì)人 45.87 萬名左右，同比增長 5.2%，其中活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量約 41.15 萬名。
但，公司的經(jīng)營數(shù)據(jù)卻沒有隨之上漲上半年，公司總交易額（ 貝殼撮合賣房，并收取一定比例傭金作為收入 ）為 14689 億元，同比減少 16.2%；收入 397 億元，相比 2023 年上半年的 398 億元略有下滑；凈利潤 23.33 億元，較 2023 年上半年的 40.49 億元大幅下滑了 42.38% 。
毛利率 26.8%，同比下滑 2.6 個(gè)百分點(diǎn)，凈利率則從去年上半年的 10.18% 降到 5.87% 即使扣掉股權(quán)激勵(lì)等因素，貝殼的經(jīng)調(diào)整凈利潤也從 59 億元減少到 41 億元拆分來看，由于消費(fèi)者擔(dān)心爛尾風(fēng)險(xiǎn)和新房裝修質(zhì)量，二手房的銷售情況好于新房。
貝殼存量房（ 二手房 ）交易的總交易額同比減少 8.7% 到 10238 億元，其中由鏈家門店促成的存量房交易額較上年同期減少 11.9% 到 4124 億元，貝殼平臺(tái)上貝聯(lián)經(jīng)紀(jì)人促成的交易額同比減少 6.3% 到 6115 億元。
貝殼新房交易的總交易額則同比大幅減少 32.4% 到 3871 億元其中外部經(jīng)紀(jì)人、鏈家經(jīng)紀(jì)人分別促成交易額 3138 億元、733 億元，跌幅分別為 33%、29.9% 交易量的下滑也相應(yīng)體現(xiàn)到貝殼的收入上，存量房業(yè)務(wù)的收入由 2023 年上半年的 156 億元減少到 2024 年上半年的 131 億元，減少 16.3%；。
新房業(yè)務(wù)的收入由 2023 年上半年的 171 億元減少到 2024 年上半年的 129 億元，減少 24.9% 而作為兩翼的家裝家居業(yè)務(wù)和租房業(yè)務(wù)則出現(xiàn)上漲上半年，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)的收入同比增長 59.9%，達(dá)到 64 億元；租房業(yè)務(wù)的收入達(dá)到 58 億元，同比增長 176.7% 。
此外，新興業(yè)務(wù)及其他業(yè)務(wù)的收入從上年同期的9億元增到16億元但這些新的增長點(diǎn)由于體量尚小，無法對沖房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的低迷今年上半年，家裝家居、房屋租賃服務(wù)、新興業(yè)務(wù)及其他三項(xiàng)業(yè)務(wù)的收入占比提升到 34.8%，貝殼存量房業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)收入占總收入的比例從 82.23% 跌到 65.2%，但仍有近三分之二。
兩只翅膀帶不飛，那就再裝一只翅膀所以貝殼入局地產(chǎn)開發(fā)也就很好理解了但，地產(chǎn)開發(fā)如今并不是一門好生意，貝殼的舉措是否能給公司帶來增長還是有待商榷的首先，在國內(nèi)，土地作為地產(chǎn)開發(fā)的原材料，只有地方政府一個(gè)賣方。
加上地方政府賣地采用拍賣制度，幾十個(gè)開發(fā)商搶地的情況導(dǎo)致地價(jià)很容易飆升，壓低利潤空間行為經(jīng)濟(jì)學(xué)中有個(gè)贏家詛咒的理論：拍賣者因?yàn)檫^于樂觀地估計(jì)了拍賣品的價(jià)值而出價(jià)過高，結(jié)果拍賣中贏了，實(shí)際上卻是輸了放到土地拍賣的案例里，假如一塊土地萬科覺得造好房子之后能賣 20 億，它可能競拍出價(jià) 18 億；融創(chuàng)認(rèn)為能賣 25 億，出價(jià) 23 億；而貝殼認(rèn)為能賣 28 億，競拍時(shí)則會(huì)樂觀地出價(jià) 25 億。
（ 數(shù)額僅做舉例 ）土地會(huì)被貝殼拍下，最后開發(fā)成住宅如果能賣 28 億甚至 30 億，貝殼當(dāng)然可以賺錢，而要是連 20 億都賣不出，那么最樂觀的貝殼就是冤大頭總之，土地拍賣的價(jià)格是由最樂觀的開發(fā)商決定的，人有多大膽，地有多高價(jià)。
但能不能賺錢就是另一回事了貝殼在進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的時(shí)候，認(rèn)為自己在銷售新房、二手房的過程中，洞悉了消費(fèi)者的需求，有助于自己開發(fā)房地產(chǎn)但行業(yè)里的其他競爭對手，在陷入困境之前，誰沒有對消費(fèi)者的洞察呢？如果沒有消費(fèi)者洞察，之前也賣不出那么多房子。
同時(shí)，住宅開發(fā)業(yè)務(wù)可不只是把房子造好賣給消費(fèi)者那么簡單土地拍賣的時(shí)候多會(huì)要求房企自持物業(yè)，配建保障性住房，配建養(yǎng)老設(shè)施，配建商業(yè)綜合體等等要求，而貝殼在這些領(lǐng)域，并沒有經(jīng)驗(yàn)所以，貝殼參與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，搞不好是要交學(xué)費(fèi)的。
此外，隨著我國城市化進(jìn)程進(jìn)入中后期，以及人口趨勢的變化，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入買方市場加上消費(fèi)者對于爛尾的擔(dān)心，預(yù)售制有轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房銷售的趨勢，這會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力巴菲特說，不同行業(yè)的業(yè)務(wù)就像一匹馬，公司管理層的管理能力好比是騎手。
賽馬運(yùn)動(dòng)中，如果馬不行，再優(yōu)秀的騎手也無能為力反過來，對于高毛利率、輕資產(chǎn)的房屋銷售業(yè)務(wù)，如果貝殼在行業(yè)陣痛期耐心修煉好內(nèi)功，那么在行業(yè)好轉(zhuǎn)時(shí)，增長是一件自然而然的事情。