惜緣之人助孕機(jī)構(gòu)（八月份的股市行情分析報(bào)告）八月份的股市行情分析圖，
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??導(dǎo)語(yǔ)??預(yù)期9月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)旺季新房成交小幅回升，二手延續(xù)高位震蕩??8月新房市場(chǎng)延續(xù)筑底行情，供應(yīng)微增而成交再降，成交絕對(duì)量基本年內(nèi)次低，二手房成交走弱，環(huán)比降14%，單月同比增幅收窄至10%土地成交規(guī)模持續(xù)低位，同比降幅超三成，熱度略有回落，平均溢價(jià)率3.9%，較上月全月下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。
??01??新增供應(yīng)??環(huán)比微增6%，同比跌32%??杭蓉蘇廈甬顯著縮量??8月供應(yīng)規(guī)模小幅回升，30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)797萬(wàn)平方米，環(huán)比微增6%，同比下降32%，絕對(duì)量仍為年內(nèi)低位，較二季度月均下降24%，前8月累計(jì)同比降幅為31%。
??一線供應(yīng)穩(wěn)中有增4個(gè)一線城市整體預(yù)計(jì)供應(yīng)面積164萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15%，同比下降36%，較二季度月均水平下降14%北京、廣州、深圳環(huán)比持增，北京累計(jì)同比降幅收窄至4%，而廣州、深圳累計(jì)同比降幅均在3成以上，目前供應(yīng)量仍處低位。
上海則同環(huán)比齊降，供應(yīng)略顯低迷，受高溫影響，房企推盤(pán)節(jié)奏并不高漲??二三線城市供應(yīng)環(huán)比增幅不及一線26個(gè)重點(diǎn)二三線城市合計(jì)供應(yīng)632萬(wàn)平方米，環(huán)比微增4%，同比下降31%，累計(jì)同比降幅為33%從變化情況來(lái)看，大體分為以下幾類(lèi)：一是熱度較高城市成都、杭州本月供應(yīng)同環(huán)比齊降，且8月供應(yīng)較二季度月均降幅均超5成，縮量顯著。
二是武漢、合肥、佛山環(huán)比微增但仍顯著不及去年同期三是昆明、福州、嘉興、珠海等本月迎來(lái)階段性放量，環(huán)比倍增，同比漲幅也比較顯著；四是蘇州、廈門(mén)、寧波等城市季節(jié)性回落，同環(huán)比齊降，跌幅較為顯著??值得關(guān)注的是，二三線城市中目前已有成都、西安、昆明、無(wú)錫、珠海等5城累計(jì)同比降幅收窄至2成以?xún)?nèi)，整體供給約束有所緩解。
??02??新房成交??環(huán)比降9%年內(nèi)次低??一線普降，濟(jì)鄭昆等低位微增??8月延續(xù)7月淡季行情，房企推盤(pán)積極性一般，疊加高溫天氣，成交穩(wěn)中有降，為年內(nèi)低位據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，8月30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交923萬(wàn)平方米，絕對(duì)量規(guī)模僅與1月相當(dāng)，環(huán)比下降9%，同比下降20%，與二季度均值相比下降23%，前8月累計(jì)同比降34%。
??分能級(jí)來(lái)看，4個(gè)一線環(huán)比下降17%，同比下降7%，較二季度月均下降16%，累計(jì)同比下降26%北上廣深四個(gè)一線城市同環(huán)比均有不同程度回落，除了供給制約，居民購(gòu)房觀望情緒持續(xù)加劇，尤其是5月刺激性政策對(duì)市場(chǎng)提振效應(yīng)遞減，四城中僅北京8月成交較二季度月均增長(zhǎng)3%，規(guī)模尚能維持。
??二三線城市成交環(huán)比降幅8%不及一線，但是單月同比和累計(jì)同比降幅均顯著高于一線可以將各城市劃分為以下幾類(lèi)：（1）前期熱點(diǎn)城市西安、成都、杭州等市場(chǎng)熱度穩(wěn)中有降，增長(zhǎng)動(dòng)力略顯不足（2）青島、徐州等主要受政策性原因集中備案導(dǎo)致成交激增，而非市場(chǎng)回暖；（3）濟(jì)南、鄭州、昆明、寧波等少數(shù)城市成交迎階段性復(fù)蘇，環(huán)比微增，延續(xù)低位震蕩走勢(shì)。
濟(jì)南、鄭州主要源于房企加速以?xún)r(jià)換量，而昆明則更多為保障房轉(zhuǎn)銷(xiāo)售項(xiàng)目帶動(dòng)供應(yīng)量升，受性?xún)r(jià)比新盤(pán)加推影響成交量穩(wěn)價(jià)跌（4）多數(shù)城市因高溫天氣疊加市場(chǎng)低迷情緒，成交同環(huán)比延續(xù)降勢(shì)，蘇州、長(zhǎng)沙、嘉興等同環(huán)比降幅均在30%以上。
??03??項(xiàng)目去化??去化率微降2pcts至27%??來(lái)訪認(rèn)購(gòu)暫無(wú)升溫跡象??8月房企推盤(pán)積極性依舊不高，全月24個(gè)重點(diǎn)城市首開(kāi)和加推共計(jì)173次，較上月持平；加之高溫天氣和營(yíng)銷(xiāo)淡季，去化率與上月相比持平。
據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市8月平均開(kāi)盤(pán)去化率為27%，環(huán)比下降2pcts，同比下降6pcts；和二季度相比微降1pcts，去化率仍處于低位波動(dòng)??分城市來(lái)看，大體可分為以下幾類(lèi)：一是上海“一枝獨(dú)秀”，得益于高端盤(pán)集中入市，去化率由上月的22%增長(zhǎng)至58%；二是嘉興僅單盤(pán)入市，去化率飆升難以反映市場(chǎng)真實(shí)情況；三是杭州、天津、南京呈現(xiàn)弱復(fù)蘇走勢(shì)，去化率環(huán)比持增。
四是北京、成都、西安等前期熱點(diǎn)城市本月去化率穩(wěn)步回落，一方面源于新盤(pán)素質(zhì)有所下降，另一方面，居民購(gòu)房力前期透支，當(dāng)前購(gòu)房積極性一般；四是半數(shù)城市去化率不足三成、延續(xù)低位，諸如武漢、重慶、合肥等，整體市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)積極性較低，暫無(wú)明顯升溫跡象。
??04??庫(kù)存??供求比0.86致庫(kù)存持降??廈青濟(jì)徐等5城去化周期改善??8月，因供應(yīng)跌幅不及成交，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市整體供求比由上月的0.74增至0.86，延續(xù)供不應(yīng)求，不過(guò)僅14個(gè)城市供求比為1以下，部分城市諸如嘉興、珠海、福州、合肥、常州等因成交低迷，供求比高達(dá)1.5以上。
30城庫(kù)存面積為23781萬(wàn)平方米，環(huán)比微降1%，同比微增1%??僅青島、南寧、徐州、濟(jì)南、廈門(mén)等5城消化周期環(huán)比有所縮短，降幅均在5%以?xún)?nèi)，且30個(gè)重點(diǎn)城市消化周期均高于去年同期，顯示庫(kù)存壓力有增無(wú)減。
從絕對(duì)量來(lái)看，仍有7成城市消化周期超過(guò)18個(gè)月的警戒線
??05??二手住房??成交環(huán)降14%、同比增幅收窄至10%??前期熱點(diǎn)普遍回調(diào)??8月，24個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為1337萬(wàn)平方米，環(huán)比下降14%，同比增長(zhǎng)10%，增幅明顯收窄前8月累計(jì)成交面積預(yù)計(jì)為11049萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降2%。
??環(huán)比來(lái)看，8月二手房市場(chǎng)活躍度顯著回落，除大連、漢中外其他城市成交環(huán)比均回調(diào)，西安、東莞等城市跌幅在30%左右，成都、南京、天津等跌幅也接近2成，相比之下，北京等二手房市場(chǎng)韌性相對(duì)較足，在7月較高基數(shù)的前提下，回調(diào)幅度也只在10%以?xún)?nèi)。
同比來(lái)看，重點(diǎn)城市漲跌參半，4個(gè)一線城市以及杭州、南京等二線城市成交持增，特別是深圳成交同比漲幅仍然多達(dá)48%，杭州也接近37%，但武漢、合肥等成交明顯不濟(jì)，同比轉(zhuǎn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，三四線城市成交成交表現(xiàn)更是普遍弱于去年同期。
??06??土地市場(chǎng)??成交規(guī)模持續(xù)低位??上海徐匯濱江地塊刷新全國(guó)單價(jià)紀(jì)錄??8月，土地市場(chǎng)供地節(jié)奏不及去年同期截止8月27日，全國(guó)300城8月經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模僅4795萬(wàn)平方米，較上年同期下降三成。
熱度方面，至截稿時(shí)8月平均溢價(jià)率3.9%，較上月全月下降0.3個(gè)百分點(diǎn)本月各地土拍熱度延續(xù)分化，上海、杭州、揚(yáng)州等地單月平均溢價(jià)率突破10%，但更多的城市還是以低溢價(jià)成交為主，廣州、武漢、西安、南京等城市本月絕大多數(shù)地塊仍是底價(jià)成交，平均溢價(jià)率均未超過(guò)0.5%。
??各能級(jí)城市表現(xiàn)略有差異，一線成交規(guī)模環(huán)比上漲，二三線同環(huán)比均降CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止8月27日，一線城市本月共成交土地145萬(wàn)平方米，環(huán)比上月上漲19%，同比大降46%；成交金額234億元，環(huán)比下降16%，同比大降60%，雖然本月上海徐匯濱江地塊高溢價(jià)成交，但由于其余地塊質(zhì)量相對(duì)一般，成交均價(jià)環(huán)比下降30%至16089元/平方米。
具體來(lái)看，廣州成交規(guī)模最高，達(dá)85萬(wàn)平方米，攬金額91億元，涉及4宗涉宅地和4宗商辦地，4宗宅地中有1宗超低溢價(jià)成交（0.5%），其余3宗均底價(jià)成交，總體來(lái)看市場(chǎng)熱度仍舊處于相對(duì)低位相比之下，上海在優(yōu)質(zhì)地塊刺激下保持一定熱度，掛牌的5宗涉宅地，1宗地封頂搖號(hào)、1宗低溢價(jià)、3宗底價(jià)成交，整體溢價(jià)率高達(dá)12.1%，刷新了2023年以來(lái)月度溢價(jià)率新高；徐匯濱江地塊成交樓面價(jià)也刷新了全國(guó)名義樓板價(jià)紀(jì)錄，較融信地塊高出30827元/平方米。
此外，北京底價(jià)成交1宗房山涉宅地和1宗大興商辦地，深圳則零成交??二線城市同環(huán)比量?jī)r(jià)齊跌具體來(lái)看，至27日二線城市成交建面658萬(wàn)平方米，環(huán)比下降45%，同比大降67%樓板價(jià)同環(huán)比亦大幅下降，降幅均超30%，降至3558元/平方米，維持在相對(duì)穩(wěn)定的水平。
具體到城市來(lái)看，榜首西安成交建面100萬(wàn)平方米，攬金額36億元，涉及9宗地，均底價(jià)成交，市場(chǎng)熱度延續(xù)低位居于第二位的昆明成交建面63萬(wàn)平方米，攬金額僅5億元，均底價(jià)成交值得注意的是，杭州本月也有3宗宅塊和7宗商辦地塊土拍，3宗宅地分別位于拱墅、上城和錢(qián)塘，質(zhì)量相對(duì)較佳，最終3宗宅地均高溢價(jià)成交（25%、24%和18%），整體溢價(jià)率升至16%。
此外，福州長(zhǎng)樂(lè)、閩侯兩宗宅地均高溢價(jià)成交，市場(chǎng)熱度明顯上升除杭州、福州外，其余城市土拍熱度較低，溢價(jià)率多在5%以下??三四線城市同環(huán)比表現(xiàn)為量跌價(jià)漲截止8月27日，總成交建面3992萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5%，同比更是大降四成；成交均價(jià)環(huán)比上漲13%，增至1776元/平方米。
在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，僅淮安和泉州兩個(gè)城市成交規(guī)模超過(guò)100萬(wàn)平方米，榜首淮安成交建面133萬(wàn)平方米，涉及13宗地，除金湖縣部分商辦高溢價(jià)成交外，其余地塊均底價(jià)成交，泉州、溫州分別位于第二、三位，成交建面分別為110、83萬(wàn)平方米，也以底價(jià)成交為主。
本月熱度最高的城市為揚(yáng)州，主要是依托儀征市一宗商辦地塊高溢價(jià)成交拉動(dòng)，其余大多數(shù)城市以底價(jià)成交為主，市場(chǎng)熱度延續(xù)低位
??07??綜觀??預(yù)期9月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)旺季新房成交小幅回升??二手延續(xù)高位震蕩??預(yù)判9月，我們認(rèn)為，隨著傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季來(lái)臨，房企無(wú)論從推盤(pán)強(qiáng)度、還是營(yíng)銷(xiāo)力度都將有所提升，9月整體成交或?qū)h(huán)比持增，但考量到當(dāng)前低迷的市場(chǎng)行情，若無(wú)明顯政策性刺激，增幅也將十分有限。
??不同城市仍然呈現(xiàn)出顯著的分化行情：一是北京、上海、成都、西安、杭州等短期市場(chǎng)仍處于平穩(wěn)運(yùn)行，會(huì)因供給結(jié)構(gòu)原因造成去化率波動(dòng)，但是市場(chǎng)韌性相對(duì)較強(qiáng)，熱度也在一二線城市中居前；二是天津、武漢、南京等城市，新房成交或?qū)⒀永m(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)；三是長(zhǎng)春、重慶、昆明等弱二線城市前8月累計(jì)成交降幅均在3成左右，低于30城平均，短期內(nèi)延續(xù)筑底行情，跌無(wú)可跌。
而對(duì)于其他多數(shù)弱三四線城市而言，成交或?qū)⒊制?月或小幅微增，并不會(huì)有明顯起色??二手房市場(chǎng)仍處于高位震蕩行情，目前整體成交動(dòng)能略有放緩，但是因剛需購(gòu)房客群基數(shù)較大，市場(chǎng)韌性還是略好于新房，預(yù)期9月整體成交規(guī)模還將延續(xù)高位。
（來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究 ）【購(gòu)房資訊輕松享，快來(lái)關(guān)注樂(lè)居網(wǎng)】文章來(lái)源:克而瑞 返回搜狐，查看更多責(zé)任編輯：