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原標題：2023年融資盤點：延續(xù)下降態(tài)勢，信用債、ABS為融資主力中指研究院持續(xù)監(jiān)測房企融資動態(tài)，定期發(fā)布報告，點擊獲取報告2023年，受疫情后需求集中釋放帶動，一季度市場升溫明顯，年中量價回落，8月底政策托底力度加大，銷售降幅有所收窄，但受居民收入預期、房價下跌預期未明顯改善影響，政策效果持續(xù)性不足，全國房地產市場調整壓力依然較大。
房企融資支持政策邊際改善，非銀融資規(guī)模延續(xù)下降態(tài)勢，信用債、ABS成為絕對主力房企應當抓住當前不同渠道的窗口期，根據自身情況補充資金，盡快適應新周期下的融資模式更多房地產企業(yè)研究，“中指云”獲?。◤椭奇溄樱?/p>
https://www.cih-index.com/融資規(guī)模：同比減少15.1%，延續(xù)下降態(tài)勢2023年，房地產行業(yè)共實現非銀類融資7222.7億元，同比下降15.1%2021年下半年行業(yè)已經開始進入下行周期，融資規(guī)模大幅回落，2023年延續(xù)了下降態(tài)勢，降幅較上年收窄。
其中，信用債同比下降9.1%，海外債同比增長24.6%，信托同比下降71.0%，ABS同比下降6.8%，信托銳減，海外債保持低水平，信用債成為融資主力，ABS融資占比超三分之一
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）企業(yè)研究：https://www.cih-index.com/年內融資政策保持寬松基調，更加強調一視同仁對待不同所有制企業(yè)，針對性解決當前民營房企融資難問題2022年底，中央加大對房地產企業(yè)融資支持力度，“金融16條”等政策先后出臺。
2023年7月，央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于延長金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關政策期限的通知》，將“金融16條”中兩項有適用期限的政策統一延長至2024年12月底，引導金融機構繼續(xù)對房企存量融資展期，加大保交樓金融支持。
10月底召開的中央金融工作會議指出“一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資”，考慮到融資困難的主要是民營房企，意在強調商業(yè)銀行等金融機構要把支持民營房企融資的政策落實落細11月，央行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會聯合召開金融機構座談會，貫徹落實中央金融工作會議的精神和部署，要求堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求，對正常經營的房地產企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸；繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產企業(yè)發(fā)債融資；支持房地產企業(yè)通過資本市場合理股權融資。
從房地產開發(fā)企業(yè)到位資金來看，規(guī)模延續(xù)2022年以來的下降態(tài)勢，國內貸款占比略有提升、自籌資金占比下降，實際融資環(huán)境仍未顯著回暖2023年1-11月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金為11.7萬億元，同比下降13.4%，較1-10月收窄0.4個百分點。
其中，國內貸款為1.4萬億元，同比下降9.8%，降幅較1-10月收窄1.2個百分點；占比為12.2%，比上年同期提升0.5個百分點自籌資金為3.9萬億元，同比下降20.3%，降幅較1-10月收窄1.1個百分點；占比為32.9%，比上年同期下降3.0個百分點。
定金及預收款為4.0萬億元，同比下降10.9%，降幅較1-10月擴大0.5個百分點；占比為33.8%，比上年同期提升1.1個百分點個人按揭貸款為2.0萬億元，同比下降8.1%，降幅較1-10月擴大0.5個百分點；占比為17.1%，比上年同期提升1.0個百分點。
市場復蘇的不確定性增加了投資人對房地產行業(yè)的疑慮，也使得企業(yè)對新增融資采取謹慎態(tài)度，融資規(guī)模仍在縮減中融資結構：信用債、ABS發(fā)行占比提升，成為融資主力信用債：央國企是發(fā)行主力，民企發(fā)行規(guī)模保持低水平2023年，房地產行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為4233.1億元，同比下降9.1%，占總融資規(guī)模的58.6%，較上年同期上升3.9個百分點。
平均發(fā)行期限3.05年，其中發(fā)行期在3年以上的占比42.0%，比上年同期下降8.5個百分點，期限明顯縮短從單月來看，一季度，信用債發(fā)行連續(xù)回升，3月發(fā)行規(guī)模達到600億以上的相對高位，二季度信用債發(fā)行規(guī)模整體呈下降趨勢，6月發(fā)行規(guī)模已不足400億元。
下半年僅7月和11月信用債發(fā)行規(guī)模略有回升，發(fā)行規(guī)模在300億元以上，總體呈下降趨勢從發(fā)行結構來看，信用債的發(fā)行主體以央企、地方國企為主，年內國央企發(fā)行占比近90%，較去年同期上升6.6個百分點；民企和混合所有制企業(yè)發(fā)行占比相比去年同期下降。
盡管支持民企發(fā)債第二支箭被反復強調，但2023年內民企發(fā)債仍保持低水平，從發(fā)行企業(yè)來看，2023年發(fā)債民企和混合所有制企業(yè)為15家，基本是規(guī)模較大尚未出險的企業(yè)，總體發(fā)債企業(yè)覆蓋范圍相對有限，難以滿足再融資需求。
從單月來看，3月-6月，民企和混合所有制企業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模較為穩(wěn)定，發(fā)行量處于2022年11月較高水平，單月發(fā)行規(guī)模30億-60億，7月-8月民企和混合所有制企業(yè)發(fā)行規(guī)模較上年明顯上升，單月發(fā)行量達到70億元以上，11-12月發(fā)行規(guī)模出現翹尾，月度發(fā)行規(guī)模略有回升。
表：2023年、2022年各類企業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）企業(yè)研究：https://www.cih-index.com/海外債：低水平回升，發(fā)行企業(yè)多為央國企2023年，海外債發(fā)行規(guī)模僅為219.3億人民幣，同比增長24.6%，占總融資規(guī)模的3.0%，較上年同期上升了1.0個百分點；平均發(fā)行期限2.37年，發(fā)行期均為3年以下，期限偏短，房企難以從境外獲得長期資金支持。
從單月來看，3月、4月、6月、7月均無新發(fā)行債券，其余月份僅有個別優(yōu)質企業(yè)有能力發(fā)行海外債，海外債發(fā)行金額較高的以中海、金茂、越秀等央國企為主海外債融資渠道極不穩(wěn)定，僅有零星發(fā)行信托：同比下降超七成，渠道接近關閉
2023年，信托融資規(guī)模為297.4億元，同比大幅下降71.0%，占總融資規(guī)模的4.1%，較上年同期下降了7.9個百分點；平均發(fā)行期限為1.82年隨著行業(yè)周期下行，前期房企信托違約事件頻發(fā)，機構投資更為審慎，導致整體投資規(guī)模大減，6月以來，信托融資金額連續(xù)下滑，個別月份單月融資不足10億元，僅在12月出現翹尾，信托融資渠道接近消失。
ABS：融資規(guī)模占比上升，有底層資產支撐的CMBS/CMBN、類REITs占比過半2023年，ABS融資規(guī)模為2472.9億元，同比下降6.8%，占總融資規(guī)模34.2%，較上年同期上升3.0個百分點；平均發(fā)行期限為6.70年，期限明顯延長。
從單月來看，3月-9月，ABS發(fā)行步入正軌，月均發(fā)行規(guī)模兩百億元以上，10-11月發(fā)行規(guī)模略有下滑，年末發(fā)行規(guī)模再次回升從發(fā)行結構來看，CMBS/CMBN、供應鏈ABS仍為主要發(fā)行類型，占比分別為38.6%、37.8%，類REITs比例快速提升，發(fā)行占比提升了7.6個百分點至17.4%。
持有型物業(yè)在行業(yè)下行階段，成為房企盤活資產、補充資金的重要手段，房企同時也能從多元化經營中收益年內，華潤置地發(fā)行兩期消費基礎設施類REITs，發(fā)行金額約74.9億元，底層資產分別為太原萬象城和沈陽鐵西萬象匯。
3月，發(fā)改委、證監(jiān)會先后發(fā)文，均提出研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs，商業(yè)不動產（消費基礎設施）正式納入基礎設施類公募REITs的試點范圍。
10月，《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》將消費基礎設施納入試點資產類型11月-12月，金茂、華潤、印力、物美、首創(chuàng)鉅大、百聯等公司消費基礎設施REITs獲批，發(fā)行工作穩(wěn)步推進，為商辦資產提供了寶貴的退出渠道。
同時，保租房REITs擴容，國泰君安城投寬庭保租房REIT已經完成募集
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）企業(yè)研究：https://www.cih-index.com/年內，8家A股上市房企定增方案獲批，4家公司已經完成定增，這標志著“第三支箭”已經落地陸家嘴、招商蛇口、華發(fā)股份、福星股份已經實施定增，募集資金總額分別為67.44億元、85億元、51.24億元、8.14億元。
保利發(fā)展、大名城、中交地產、外高橋定增方案尚未實施從資金用途來看，招商蛇口募集資金凈額擬用于存量涉房項目、補充流動資金、償還債務，不用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等融資利率：高息融資減少，資金成本下降2023年行業(yè)平均融資利率為3.81%，同比下降0.16個百分點。
受近期高成本的信托融資規(guī)模下降和成本下降等因素影響，行業(yè)平均融資成本明顯下降其中信用債平均利率為3.57%，同比上升0.14個百分點；海外債平均利率為6.39%，同比上升1.29個百分點；信托平均利率為7.05%，同比下降0.47個百分點；ABS平均利率為3.60%，同比上升0.13個百分點。
表：各渠道平均融資利率數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）企業(yè)研究：https://www.cih-index.com/到期債務：償債壓力仍在，債務重組進展加快截至2023年12月末，2024年尚在存續(xù)期的債券余額為7703.1億元，其中信用債占比69.0%，海外債占比31.0%；一季度到期余額為2373.5億，其中信用債占比61.8%，海外債占比38.2%，境內債務償債壓力較大。
盡管有諸多融資支持性政策，但受限于市場持續(xù)下探，出險企業(yè)數量眾多，房企融資環(huán)境較為嚴峻，多數出險房企債務重組工作長期沒有有效進展，2023年三季度以來，房企債務重組工作進展有所加快，特別是境外債重組，多家房企均披露境外債重組方案初步框架或取得部分債權人支持，完成債務重組有望真正緩解償債壓力。
表：債券到期余額統計*按2023年12月29日匯率換算為人民幣數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）企業(yè)研究：https://www.cih-index.com/結語2023年融資政策持續(xù)寬松，但融資總規(guī)模仍在下降通道，受市場復蘇勢頭持續(xù)轉弱等因素影響，投資人對房地產行業(yè)投資信心遲遲未能修復。
整體來看，信用債在市場緩慢復蘇、政策鼓勵下，發(fā)行規(guī)模有望保持穩(wěn)定，特別是優(yōu)質民企將獲得相應發(fā)行機會；海外債、信托仍將維持零星發(fā)行狀態(tài)；ABS成為僅次于信用債的融資渠道，有底層資產支持的CMBS/CMBN、類REITs仍將保持較高發(fā)行占比。
對于穩(wěn)健型房企，可利用當前融資寬松政策，置換獲取低息長期資金，提升財務彈性，同時積極利用REITs等政策出臺時機，在盤活持有物業(yè)的同時形成持有物業(yè)運營金融閉環(huán)，發(fā)展資產管理業(yè)務出險房企也需借助當前金融政策窗口，積極與金融機構對接，對債務能展盡展，同時積極盤活存量資產，提升自身流動性。
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